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【NIFD季报】2019Q3 房地产金融

编号 SerialNumber 系列报告0031 时间 Site Release Time 2019-11-13

摘要

Summary

从整体上看,始于2016年9月底的本轮调控,在持续从严的调控措施的作用下,政策效果已经开始逐渐显现。2019年前三季度新建住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨幅明显回落。从9月份房价指数来看,70城中有12个城市新建住宅价格和28个城市二手住宅价格出现环比下跌,房地产市场拐点可能已经悄然到来。一、二线城市住宅库存去化周期已经处于合理区间,但三线城市住宅库存较2018年底有所上升。一、二线城市反映房地产价格泡沫的租金资本化率指标仍处于高位,三线城市租金资本化率持续上升,仍需持续关注房地产价格泡沫风险。

2019年前三季度的房地产金融形势可以概括为如下四点:

其一,一线城市新建住宅和二手住宅市场价格累计涨幅分别为3.11%和1.06%,住房价格基本稳定。租金资本化率略有回升,2019年9月,一线城市平均租金资本化率为59.05年。

其二,二线城市房价涨幅小于租金涨幅,租金资本化率从2018年二季度出现拐点,表明二线城市持续和不断加码的房地产调控措施实施效果开始逐渐显现。2019年9月,二线热点城市租金资本化率为53.56年,二线非热点城市租金资本化率为44.22年。

其三,三线城市租金资本化率自去库存政策实施以来持续上升,价格泡沫的风险不断积聚。随着今年各地区棚改计划规模的大幅削减,三线城市房价涨幅明显回落。未来如果棚改货币化安置政策完全退出后,作为棚改主要地区的三线城市很可能会因住房购买需求大幅下降使房价发生较大幅度下跌。这不仅将对稳增长带来负面影响,更可能引发地方政府债务危机和财政危机。另外,前三季度三线城市住宅库存去化周期较2018年底有所上升,需要警惕三线城市住宅库存进入新一轮上升周期。在房地产企业融资渠道全面收紧的政策背景下,库存积压将给布局于三线城市的中小房企带来较大的资金链压力。

其四,房地产金融风险仍是监管机构关注的重点领域,2019年二季度以来房地产金融政策进一步收紧。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位,但增速出现持续放缓,短期内增速可能继续保持缓慢下行趋势,风险正处于释放过程中;部分热点城市的新增住房贷款价值比处于较高水平,需持续关注。二季度以来房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道再次全面收紧,融资成本也呈上升趋势。全面收紧的房地产调控政策预期短期内难以有实质性放松,目前房地产企业普遍出现资金压力较大的情况,未来,部分资产负债率较高且资金周转能力较弱的中小房企可能会出现较大的债务风险。

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本报告全部内容详见附件。




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